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Muitos pacotes de corretores e subscrição feitos para os investidores relatam não apenas a TIR como calculada acima, a TIR não alavancada ou Toda a caixa, mas relatam o efeito sobre o retorno esperado do uso da dívida, ou TIR de alavancagem, também. Financeiramente falando, a alavancagem apenas significa acoplar a equidade com a dívida, um processo que retorna o Return-On-Equity (ROE) (desde que o prêmio de risco atribuído à sua empresa pelo marketlender não seja proibitivamente alto). E como quase todos os imóveis comerciais são financiados com dívidas, a TIR alavancada é quase sempre uma medida mais precisa do retorno esperado. A TIR alavancada é calculada da mesma maneira que a TIR não alavancada, exceto que em vez de ter o fluxo de caixa negativo no ano zero sendo o preço de compra, é a parcela do preço de compra que não é financiada a parcela de capital próprio. E em vez do fluxo de caixa que é NOI sozinho, os fluxos de dinheiro em TIR alavancada são NOI menos serviço de débito. Finalmente, o preço de venda não é o preço de venda total esperado do imóvel, mas sim o preço de venda esperado do imóvel menos o saldo esperado do empréstimo no momento da venda. Vamos dar uma olhada no exemplo acima e assumir a compra pode obter financiamento de 30 anos em um 60 Loan-to-Value (LTV) a uma taxa de 8,50 de juros, com uma cobertura mínima de serviço da dívida (DSC) de 1,25. Observe que o fluxo de caixa após a dívida é agora apenas -80.000, ou o montante que o comprador precisa como o pagamento inicial de equidade. A TIR, agora alavancada, agora é quase 21,50, e é calculada com base no Fluxo de Caixa Após a Dívida (NOI Serviço de Dívida), e não simplesmente NOI. Como esta: Mensagem navegação Deixe um Comentário Cancelar resposta Você tem alguma planilha interativa do Excel que mostram como as fórmulas funcionam (são criados) Por favor adivse, eu preciso configurar alguns proformas mostrando IRR alavancado como você está mostrando aqui. Eu não tenho certeza que eu entendo perfeitamente como você definir isso up. Forex alavancagem: uma espada de dois gumes Uma das razões pelas quais tantas pessoas são atraídas para a negociação forex em comparação com outros instrumentos financeiros é que com forex, você geralmente pode obter muito maior Alavancagem do que você faria com ações. Embora muitos comerciantes tenham ouvido falar da palavra alavancagem, poucos têm uma pista sobre o que alavancagem é, como alavancagem funciona e como alavancagem pode afetar diretamente sua linha de fundo. Ver: Como funciona a alavancagem no mercado forex O que é alavancagem Alavancagem envolve o empréstimo de uma certa quantidade de dinheiro necessário para investir em algo. No caso do forex, esse dinheiro é geralmente emprestado de um corretor. Forex trading oferece alta alavancagem no sentido de que para uma exigência de margem inicial, um comerciante pode construir - e controlar - uma enorme quantidade de dinheiro. Para calcular alavancagem baseada em margem. Divida o valor total da transação pela quantidade de margem que você é obrigado a colocar. Valor total da transação Por exemplo, se você é obrigado a depositar 1 do valor total da transação como margem e você pretende negociar um lote padrão de USDCHF. Que é equivalente a US100,000, a margem requerida seria US1,000. Assim, sua alavancagem baseada em margem será de 100: 1 (100.000.000.000). Para uma exigência de margem de apenas 0,25, a alavancagem baseada em margem será de 400: 1, usando a mesma fórmula. A alavancagem baseada em margem é expressa como margem de rácio necessária do valor total da transação No entanto, a alavancagem baseada em margem não afeta necessariamente os riscos. Se um comerciante é obrigado a colocar 1 ou 2 do valor da transação como margem não pode influenciar seus lucros ou perdas. Isso ocorre porque o investidor sempre pode atribuir mais do que a margem necessária para qualquer posição. O que você precisa olhar é a alavancagem real, não alavancagem baseada em margem. Para calcular a alavancagem real que você está usando atualmente, basta dividir o valor nominal total de suas posições em aberto por seu capital de negociação. Valor total da transação Total do capital de negociação Por exemplo, se você tem 10.000 na sua conta e abre uma posição de 100.000 (o que equivale a um lote padrão), você estará negociando com uma alavancagem de 10 vezes em sua conta (100.00010 , 000). Se você negociar dois lotes padrão, que vale 200.000 em valor nominal com 10.000 em sua conta, então sua alavancagem na conta é 20 vezes (200.00010.000). Isso também significa que a alavancagem baseada em margem é igual à alavancagem real máxima que um comerciante pode usar. E uma vez que a maioria dos comerciantes não usam suas contas inteiras como margem para cada um de seus negócios, sua alavancagem real tende a diferir de sua alavancagem baseada em margem. Alavancagem em Forex Trading Na negociação, monitoramos os movimentos da moeda em pips, que é a menor alteração no preço da moeda, e que poderia estar na segunda ou na quarta casa decimal de um preço, dependendo do par de moedas. No entanto, esses movimentos são realmente apenas frações de um centavo. Por exemplo, quando um par de moedas como o GBPUSD move 100 pips de 1.9500 para 1.9600, isso é apenas um movimento de um centavo da taxa de câmbio. É por isso que as transações de moedas devem ser realizadas em grandes quantidades, permitindo que esses movimentos de preços minuciosa para ser traduzido em lucros decentes quando ampliado através da utilização de alavancagem. Quando você lida com uma grande quantidade como 100.000, pequenas mudanças no preço da moeda pode resultar em lucros ou perdas significativas. Ao negociar forex, você tem a liberdade ea flexibilidade para selecionar sua quantidade de alavancagem real com base em seu estilo de negociação, personalidade e preferências de gerenciamento de dinheiro. Risco de Alavancagem Real Excessiva A alavancagem real tem o potencial de ampliar seus lucros ou perdas pela mesma magnitude. Quanto maior a alavancagem sobre o capital que você aplica, maior o risco que você vai assumir. Observe que esse risco não está necessariamente relacionado à alavancagem baseada em margem, embora possa influenciar se um comerciante não for cuidadoso. Vamos ilustrar este ponto com um exemplo (ver Figura 1). Ambos Trader A e Trader B têm um capital de negociação de US10, 000, e eles comércio com um corretor que exige um depósito de margem 1. Depois de fazer alguma análise, ambos concordam que o USDJPY está atingindo um top e deve cair em valor. Portanto, ambos short o USDJPY em 120. Trader A opta por aplicar 50 vezes alavancagem real sobre este comércio por US $ 50000 em curto US $ 500.000 USDJPY (50 x 10.000) com base em seu capital de 10.000 negócios. Como USDJPY está em 120, um pip de USDJPY para um lote padrão vale aproximadamente US8.30, então um pip de USDJPY para cinco lotes padrão vale aproximadamente US41.50. Se USDJPY sobe para 121, o Trader A perderá 100 pips neste comércio, o que equivale a uma perda de US4.150. Esta única perda representará um colossal 41,5 de seu capital comercial total. Trader B é um comerciante mais cuidadoso e decide aplicar cinco vezes alavancagem real sobre este comércio por US $ 50.000 shorting USDJPY (5 x 10.000) com base em seu capital comercial 10.000. Esse valor de 50.000 USDJPY equivale a apenas metade de um lote padrão. Se o USDJPY sobe para 121, o Negociador B perderá 100 pips nesta negociação, o que equivale a uma perda de 415. Esta perda única representa 4,15 do seu capital comercial total. Consulte a tabela abaixo para ver como as contas de negociação destes dois comerciantes comparar após a perda de 100-pip.